Vous avez trouvé et contrôlé le bien que vous voulez acheter au Brésil. Pour finaliser, il va falloir maintenant signer les contrats, faire les transferts de paiement, et payer les impôts liés à l’achat au Brésil.

Cet article est la seconde partie sur la procédure d’achat d’un bien immobilier au Brésil pour les investisseurs étrangers. Il fait suite à l’article « Que faut-il faire avant un achat au Brésil ? ».

Signer le compromis de vente et faire le premier paiement

Le compromis de vente (“Instrumento particular de compromisso de  compra e venda de imóvel” ou cpcv) est un contrat privé sans notaire, mais avec présence et signatures de témoins.

Lors de ce contrat, l’acheteur doit payer une avance (un « sinal ») ou des arrhes (« arras ») de 10% environ (cela peut varier de 5 à 20%).

Pour le paiement, un étranger non résident n’a pas le droit d’ouvrir de compte courant au Brésil. La solution que nous préconisons est un virement depuis votre compte à l’étranger sur le compte du vendeur par l’intermédiaire de la Banque Centrale du Brésil (« Banco Central ») qui demandera le justificatif de ce virement. Ce qui sera le compromis de vente dans ce cas-là.

Trois remarques :

• Le coût du transfert peut être important et varier selon les banques
• Il peut y avoir une différence de change à l’arrivée qu’il faudra prévoir de compenser (à inscrire dans le compromis de vente)
• Le délai du transfert peut parfois être long (jusqu’à un mois !), il faudra donc le prévoir et le spécifier dans le compromis de vente.

Pour les étrangers résidents au Brésil, ils peuvent recevoir les transferts extérieurs sur un compte bancaire qu’ils peuvent ouvrir librement au Brésil.

Signer et enregistrer le contrat de vente et faire le second paiement

Le contrat de vente (« Escritura pública de venda e compra ») est signé et enregistré officiellement au cartorio (le notaire brésilien). Toutes les pièces justificatives sont présentées par l’escrivente (voir article précédent). La vente est enregistrée au Registre des biens immobiliers (« Registro de Imóveis »).

A noter que c’est l’acheteur qui choisit le notaire.

Vous pouvez faire une procuration à une personne résidente au Brésil pour vous représenter et signer le contrat de vente. Dans ce cas, il faut que cette procuration et sa traduction éventuellement soit certifiée par un notaire de votre pays et apostillée.

Le second paiement suivra le même schéma que le premier relatif au compromis de vente.

Les impôts et charges à payer par l’acheteur sur l’achat

L’acheteur devra payer des impôts et des frais divers sur l’achat :

• L’ITBI (“Impuesto sobre transmisión de bienes inmobiliarios” = impôt sur la transmission des biens immobiliers) qui est versée à la municipalité où se trouve le bien. Cette taxe représente souvent de 2% à 5% du prix de vente : 2% à Rio de Janeiro, 3% à Sao Paulo.
• Des frais et taxes de gestion de la vente par le cartorio (escritura) pour 2000 à 4000 Reais
• Des frais et taxes d’enregistrement du bien au Registre de la Propriété pour 1000 à 2000 Reais

Un visa pour l’acheteur et sa famille s’il achète pour plus d’un million de Reais

Depuis la fin de l’année 2018, les étrangers, en particulier les francophones, qui investissent 1 million de Reais (157.000 euros au 2/09/20) au Brésil peuvent bénéficier d’un Golden Visa ! L’investisseur obtient un visa de résidence provisoire de 2 ans, qui devient ensuite définitif.

Pour plus de détail, référez-vous à l’article « Un Golden Visa pour les étrangers qui investissent dans l’immobilier au Brésil ! »

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Que faut-il faire durant un achat au Brésil ?

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© acheteraubresil.com – Septembre 2020 – Que faut-il faire durant un achat au Brésil ?

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