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Que faut-il faire avant un achat au Brésil ?

Vous avez flashé sur une villa bord de mer à Paraty ou un logement à Copacabana. Alors lisez notre série d’articles sur la procédure d’achat au Brésil, très souvent complexe pour des francophones.

Pour des investisseurs étrangers, il y a toujours une bonne raison d’acheter au Brésil. Découvrez dans cet article la première partie de la procédure d’achat d’un bien immobilier au Brésil. Tout ce qu’il faut savoir et faire avant un achat au Brésil : ce que vous pouvez acheter, comment visiter des biens, l’obtention du CPF et les contrôles à réaliser avant l’achat. Dans un second article, nous traiterons des contrats à signer, des transferts à réaliser et des impôts à payer.

Où pouvez-vous acheter au Brésil ?

Si vous achetez en ville ou en zone urbaine, la règle générale est qu’il n’y a aucune restriction à l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers, qu’ils soient résidents ou non au Brésil. La seule exception est l’acquisition de biens de l’Etat pour laquelle l’autorisation du Président de la République est requise pour des étrangers.

En zone rurale, c’est l’INCRA (« Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária ») qui contrôle les acquisitions immobilières réalisées par des étrangers. L’acquisition de biens immobiliers ruraux par des personnes physiques étrangères ne résidant pas dans le pays et par des personnes morales étrangères non autorisées à opérer dans le pays est interdite. La seule exception est le cas de l’héritage attribué à un héritier légitime. Les biens immobiliers peuvent être acquis par des étrangers résidents sous certaines conditions, comme la superficie maximale de la propriété (Loi 5.709 du 7 octobre 1971, réglementée par le Décret n° 74.965 du 26 novembre 1974), la localisation (en dehors des zones frontalières ou des zones de sécurité nationale).

Visiter des biens

Evidemment, il vous faudra venir au Brésil pour connaître le pays et visiter des biens.

En tant qu’européen, vous pouvez venir au Brésil sans visa pour une durée maximum de 90 jours. Vous devrez présenter une assurance santé, avec les caractéristiques suivantes : couverture sur tout le territoire brésilien et valable pour toute la durée du voyage, couverture minimale des dépenses d’une valeur de R$ 30.000, contrat rédigé en portugais ou en anglais.

Plus rare, mais les autorités douanières peuvent aussi exiger un passeport avec une validité supérieure à 6 mois, un billet d’avion aller-retour, une preuve de résidence (réservation d’hôtel, carte d’invitation certifiée d’amis ou de famille), et même une somme minimum pour vivre pendant votre séjour (65 € par jour et par personne).

Alors une fois arrivé, profitez-en pour visiter le pays d’abord avant de visiter des biens. Sinon vous ne vous en sortirez pas. N’oubliez pas que la plupart des Etats du Brésil sont de la taille des grands pays européens !

Une fois que vous avez trouvé votre région privilégiée, vous devez visiter, visiter et visiter des biens.

En tant que conseiller immobilier, nous pouvons visiter des biens à votre place et en sélectionner quelques-uns que vous viendrez alors visiter plus tard.

Le CPF, le sésame pour un achat immobilier au Brésil

Le CPF (« Cadastro de Pessoa Física ») est le numéro d’identification fiscale indispensable pour les citoyens résidants à l’étranger qui possèdent des biens / droits au Brésil (y compris des immeubles, véhicules, bateaux, avions, actions de sociétés brésiliennes, comptes bancaires, applications sur le marché financier ou boursier brésilien).

Pour l’obtenir il faut d’abord vous rendre sur le site relatif au CPF de la Recette Fédérale (« Receita Federal »), le service des Impôts du Brésil. Vous y trouverez le lien vers le formulaire d’enregistrement (formulário « Ficha Cadastral de Pessoa Física ») que vous devrez remplir, et la liste des documents nécessaires.

Ensuite, vous remettez l’ensemble des pièces au consulat brésilien le plus proche de chez vous.

Si vous êtes déjà au Brésil, vous pouvez vous rendre directement dans un bureau de de la recette fédérale, et c’est beaucoup plus simple.

Pour l’acquisition de biens immobiliers par une personne morale, l’inscription au Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) du Ministério da Fazenda est obligatoire.

Vérifier la légalité du bien et l’endettement éventuel

Vous avez trouvé votre bien. Il va falloir maintenant le contrôler administrativement et juridiquement.

Le notaire au Brésil (le « cartorio ») est assisté de « l’escrivente » qui est chargé de vérifier l’intégrité du bien. L’escrivente est chargé de la collecte et du contrôle d’une série de documents nécessaires avant la signature du contrat, en particulier :

  • Le « Certificado de Ônus Reais », un document relatif à l’existence d’éventuelles dettes sur la propriété (par exemple : embargos, hypothèques, etc.)
  • Le « Certificado de Inteiro Teor », un document qui relate toute l’histoire de la propriété depuis sa première inscription au registre immobilier.
  • Des attestations de paiement (« Certidões negativas ») des différents impôts (principalement l’impôt foncier, IPTU) et charges (par exemple le « condominio », c’est à dire les charges de copropriété)

 

Dans un prochain article, nous traiterons de ce que vous devez faire pendant un achat au Brésil. En particulier, les contrats à signer, les transferts à réaliser et les impôts à payer.

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Que faut-il faire avant un achat au Brésil ?

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© acheteraubresil.com – Septembre 2020 – Que faut-il faire avant un achat au Brésil ?

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières au Brésil, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires. Depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition. En passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

Envoyez un mail à brasilimmo@yahoo.com 

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