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Location au Brésil : toutes les réponses à vos questions ici !

Vous avez l’embarras du choix pour une location au Brésil. Du studio bord de mer à Rio de Janeiro à la villa avec vue sur mer sur l’île de Santa Catarina près de Florianopolis, en passant par une cobertura (penthouse) de 300 m2 d’un gratte-ciel de Sao Paulo.

Alors comment trouver une location au Brésil ? A quel prix ? Quel contrat de location ? Quelles sont les charges à payer ? Toutes les réponses ici et beaucoup plus !

Que louer ?

On vous déconseille les villas isolées ou les immeubles non sécurisés dans certains quartiers de Sao Paulo et Rio de Janeiro, et même des villes du nord (Fortaleza, Natal, etc.).

Dans les villes, pour des budgets limités, louez un appartement dans une résidence qui disposent d’équipements comme salle ou terrain de sport, piscine, laverie, zone de loisirs (avec barbecue), gardiennage, etc.

Pour des budgets plus importants, à proximité des grandes villes et même dans ces villes, vous avez des condominios qui regroupent des dizaines voire des centaines de villas dans des enceintes protégées. Ces condominios disposent de tous les équipements sportifs et de loisirs.

Important : visitez avant de louer ! Ça paraît évident mais il y a de nombreux étrangers qui louent à distance sans avoir visité et les surprises (mauvaises) sont souvent au rendez-vous à l’arrivée !

Comment trouver une location au Brésil ?

Vous pouvez consulter les sites en ligne et la presse locale.

Parmi les sites en ligne, les plus connus sont :

Pour la presse quotidienne, les trois principaux titres sont :

  • Folha de São Paulo – Etat de Sao Paulo
  • O Estado de São Paulo – Etat de Sao Paulo
  • O Globo – Etat de Rio de Janeiro

Vous pouvez aussi vous adresser à des agences immobilières. Ou même lever les yeux quand vous aurez choisi votre quartier : vous verrez toujours des annonces de particuliers ou d’agences qui annoncent des offres de locations.

Prix des locations au Brésil

Le sud est en général plus cher que le nord. Et les villes de Sao Paulo et Rio de Janeiro ont les loyers les plus élevés. En règle générale, la location au Brésil est beaucoup moins chère que dans les pays francophones, surtout ces derniers temps avec la forte dévaluation du Real

Exemples de prix :

  • 1000 euros (6000 reais) par mois charges comprises pour un appartement de 100 m2 à Copacabana (partie littorale la plus connue de Rio de Janeiro) avec vue panoramique sur la mer
  • 2000 euros (12000 reais) par mois charges comprises pour une maison de 300 m2 dans un condominio à Morumbi (quartier chic de Sao Paulo)
  • Il y aussi des flats (appart’hôtels) qui pour moins de 800 euros (5000 reais) vous proposent la location d’un appartement une ou deux chambres, et incluant dans le prix les charges, l’accès à internet, la vaisselle et le linge de maison. Ils ont très souvent des équipements collectifs comme des salles de sport et des piscines.

Cautions et garanties

Evidemment, avant de louer, il vous faudra donner des garanties de paiement au propriétaire. Vous avez trois types de garantie pour une location au Brésil :

  • Le « fiador » (le garant). C’est une personne physique (ou quelquefois une entreprise) qui se portera garante de vos paiements. Le fiador donnera en garantie un bien immobilier lui appartenant dans la même ville où est établie la location. Des justificatifs de revenus sont aussi demandés. En général, ce processus est un peu plus lent que les autres car il nécessite l’analyse de documents du garant et leur approbation. Difficile à trouver quand vous arrivez au Brésil !
  • Le « seguro-fiança » (l’assurance garantie). C’est une assurance souscrite par le locataire auprès d’une compagnie d’assurance. Elle a un coût élevé car elle peut représenter chaque année la valeur d’un mois et demi de loyer. Et ces dépenses ne sont pas remboursées à la fin du contrat.
  • La « Garantia de aluguel » (la caution). Dans ce cas, le locataire doit verser une avance lors de la location du bien. Le montant qui sera utilisé comme caution peut atteindre l’équivalent de trois mois de loyer. Cette possibilité est avantageuse pour le locataire car, à la fin du contrat, il peut récupérer ce montant s’il n’y a pas de dommages faits à la propriété. Malheureusement les propriétaires préfèrent (et imposent) le plus souvent un fiador ou un seguro-fiança.

Et les charges et impôts sur la location à payer ?

En plus du loyer, il vous faudra payer des impôts et des charges. Elles peuvent être aussi incluses contractuellement dans le loyer. Le plus souvent, elles ne le sont pas.

Les principaux impôts et charges à payer :

  • L’IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). C’est l’équivalent de l’impôt foncier. Le montant annuel à payer est au maximum l’équivalent d’un loyer mensuel.
  • Le Condomino. Ce sont les frais de copropriété. Donc plus vous avez de services (portier ou sécurité par exemple) et d’équipements (terrains de sport et/ou piscine), plus le montant du condominio est élevé. Chaque mois, comptez de 10% jusqu’à 30% de la valeur du loyer.
  • Les charges d’eau, gaz et électricité. Elles peuvent être incluses ou non incluses dans le prix de la location. Si vous avez une piscine individuelle, attention au coût du remplissage.
  • Les dépenses d’internet et de téléphonie. Incluses ou non incluses dans le loyer. Pour un plan complet (« combo »), fibre+TV+téléphonie fixe, il faut compter au minimum 35 euros (200 reais).

Attention : si vous devez meubler votre appartement ou votre maison, comptez un budget conséquent au moins 50% supérieur à ce que vous paieriez dans les pays francophones, à qualité égale.

Les contrats de location classique

La durée d’un contrat de location classique au Brésil est de 30 mois. Une fois cette durée atteinte, le propriétaire peut récupérer son bien et le locataire peut le quitter sans payer un dédommagement au propriétaire.

Le paiement du loyer est payable au début de chaque mois. Il faudra trouver un fiador (garant) ou contracter un seguro fiança (assurance garantie).

En cas de départ anticipé, vous pouvez être amené à payer au propriétaire un dédommagement prévu dans le contrat (« multa contratual ») pouvant s’élever jusqu’à 50% des loyers restants jusqu’à la fin du contrat. Par contre le propriétaire ne peut pas vous obliger à partir avant la fin du contrat.

Le propriétaire peut inclure une clause prévoyant une visite annuelle de son bien. Il peut aussi demander au locataire de lui remettre les preuves de paiement de l’IPTU et du condominio.

Les documents à fournir pour la location (en dehors des garanties) sont principalement pour chacun des locataires : le CPF, une pièce d’identité, une preuve de ressources (fiche de paie, versement retraite, déclaration fiscale, etc. traduits s’ils sont en français) au moins 3 fois supérieures au montant du loyer à payer.

Les contrats de location courts

Vous pouvez trouver des locations pour des durées plus courtes d’un an, et même de 6 mois. Il s’agit presque toujours de logements meublés avec un loyer tout inclus (IPTU, condominio, eau, gaz, électricité, internet).

Le loyer est aussi payable en avance. La « Garantia de aluguel » (la caution) est beaucoup plus souvent acceptée que pour les contrats de location classiques.

En cas de départ anticipé, vous devrez payer de 1 à 3 mois de dédommagement au propriétaire.

Les documents à fournir sont moins nombreux. Un CPF et une pièce d’identité peuvent suffire.

A noter que la durée de 6 mois correspond au délai maximum que vous pouvez rester au Brésil en tant que touriste. Le visa touristique est valable 90 jours, et il est renouvelable une fois auprès de la Police Fédérale. Attention, il faut le renouveler avant la date limite des premiers 90 jours, sinon vous serez reconduit à la frontière !

Recommandations

Les Brésiliens sont très à cheval sur les règlements de copropriété. Respectez ces règles.

Dans tous les cas (location classique ou contrat court, meublé ou non meublé), n’oubliez pas de faire un état des lieux (une « vistoria ») signé par les deux parties à l’entrée et à la sortie, si possible avec des photos. Ça pourra vous éviter beaucoup de problèmes.

Lisez bien le contrat sur les conditions de départ du logement à la fin du contrat. Il est fréquent qu’il y ait des clauses comme repeindre toute l’appartement ou pire toute la maison. Et là ça peut vous coûter très cher !

N’oubliez pas d’enregistrer le contrat de location au « Cartório de Títulos e Documentos ».

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© acheteraubresil.com – Septembre 2020 – Location au Brésil : toutes les réponses à vos questions ici !

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